Depois de anos com até mesmo as mais otimistas expectativas superadas, a construção civil vem desacelerando o ritmo em Bento Gonçalves e em Garibaldi. Uma pesquisa realizada pelo SERRANOSSA, que levou em consideração os requerimentos de alvarás de licença dos últimos três anos na região, também mostra que em Carlos Barbosa o cenário é outro: o setor comemora ascensão. Mas, mesmo com a redução gradual na demanda comprovada pelas estatísticas, muitas ruas de Bento Gonçalves continuam parecendo canteiros gigantes de obras, com vários prédios sendo erguidos simultaneamente. Ao mesmo tempo, a burocracia exigida para liberação de projetos é motivo de reclamação entre os profissionais do setor.
De acordo com o Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Bento Gonçalves (Ipurb), a desaceleração começou há cerca de dois anos. Em 2010, foram emitidas 665 liberações para construção. No ano seguinte, o número caiu para 521, diminuindo para 416 em 2012, uma redução de 37,44%.
Em Garibaldi, a diferença é menos expressiva. No mesmo período, a construção civil no município sofreu redução de 22,17%, tendo registrado 203 solicitações de alvarás para edifícios, casas, pavilhões, ampliações e reformas em 2010, 191 em 2011 e 158 em 2012.
Mas se os números apontam menos projetos sendo protocolados gradativamente, como explicar a grande quantidade de obras que ainda estão em andamento e seguem causando transtornos a pedestres, motoristas e vizinhos? O presidente da Associação das Empresas de Construção Civil da Região dos Vinhedos (Ascon Vinhedos), Diogo Parisotto, explica: “Muitas obras que visualizamos hoje são o resultado de projetos que iniciaram há alguns anos. Uma construção, antes de iniciar de fato, leva aproximadamente um ano entre desenvolvimento do projeto e sua aprovação na prefeitura. Uma obra de grande porte demora normalmente três anos para ser concluída depois desse processo”, esclarece.
Cenário favorável
O setor teve seu ápice na região principalmente entre os anos de 2008 e 2011, quando o crescimento foi maior do que o esperado. Nesse período, as empresas conseguiram suprir a demanda, aproveitando a facilidade de financiamento, tanto para o cliente final quanto para as construtoras. O programa federal “Minha Casa, Minha Vida” também foi um importante incentivo para famílias das classes D e E deixarem de pagar aluguel.
Para Parisotto, a diminuição é considerada normal e previsível não só em Bento Gonçalves, mas em todo o país. “Quando ocorreu a explosão no setor, os empreendimentos novos supriram a necessidade. Ao mesmo tempo, houve aumento de novos projetos. Naquele momento, muitas pessoas aproveitaram a oportunidade e adquiriram imóveis como forma de investimento. Isso gerou estoque de produtos novos, que começaram a disputar o mercado com imóveis usados”, analisa.
O segredo de Carlos Barbosa
Contrariando os números de Bento e Garibaldi, o município de Carlos Barbosa apresenta crescimento contínuo. De 2010 a 2012, as solicitações de alvará aumentaram 12,14%.
Na opinião do arquiteto e urbanista da prefeitura de Carlos Barbosa, Lauro César Schneid, os índices refletem a economia em ascensão. “O contexto econômico tem melhorado a passos largos. Isso tem feito com que novas linhas de crédito sejam aprovadas, movimentando todos os setores. Além disso, outros dois fatores determinantes são a política de desburocratização na análise e aprovação de projetos, e a mudança do perfil da sociedade barbosense. As famílias diminuíram, exigindo que o mercado imobiliário oferecesse mais opções de apartamentos com dois dormitórios ”, afirma.
Agilidade
Alexandra Käffer, sócia-proprietária da Construtora Käffer, com sede em Carlos Barbosa, mas atuante em toda região, concorda que a burocracia seja um dos motivos da diferença nos números das cidades vizinhas. “A velocidade com a qual conseguimos liberar projetos em Carlos Barbosa em relação a Bento Gonçalves tem diferença de meses. Aqui, a aprovação na prefeitura leva cerca de 15 dias; em Bento, seis meses. Nosso cartório de registros protocola toda documentação dentro de 20 dias; em Bento foram necessários 180. É realmente muito cansativo e burocrático o processo nesse município. Até em Caxias do Sul os prazos são mais curtos”, observa Alexandra.
Segundo o Ipurb, o Código de Edificações de Bento Gonçalves prevê que o prazo para aprovação de projetos seja de 60 dias, acrescido do tempo necessário para o atendimento das exigências demandadas. O licenciamento de construções exige autorização da secretaria do Meio Ambiente, através dos setores de Alinhamento, de Análise de Efluentes e de Aprovação de Projetos. “Apesar destes trâmites necessários, todos os processos são liberados para correções em prazo inferior ao previsto pelo Código de Edificações. Todavia, na maioria dos casos, os projetos ficam aguardando por longo tempo a manifestação dos responsáveis técnicos”, explica o diretor, João Marcelo Bertani. Ele detalha que os pareceres devem ser retirados no Ipurb para que as correções solicitadas pelos técnicos possam ser feitas. “Atualmente, possuímos pouco mais de 20 processos para serem distribuídos ao setor de Análise de Projetos, havendo, contudo, centenas deles aguardando a apresentação de correções ou documentos pendentes para finalização dos trâmites”, ressalta.
Pouca oferta a preços acessíveis
Parisotto diz que há mercado para venda de apartamentos destinados a pessoas com renda de até R$ 2 mil mensais desvinculados de programas habitacionais como o “Minha Casa, Minha Vida”, do governo federal, entretanto nem todos os interessados se enquadram nas exigências das instituições financeiras, muitas vezes impossibilitando a negociação. “Em razão disso, torna-se difícil adquirir um imóvel fora do programa federal com prazo longo de financiamento. Assim, as empresas percebem essa dificuldade e constroem em menor quantidade. Seria necessário ter mais flexibilidade entre as financeiras e os clientes para facilitar o enquadramento nessa faixa de valores. Dessa forma, seria estimulada a construção de imóveis para atender esse público especificamente”, detalha.
Número máximo de pavimentos
Bento Gonçalves: varia conforme o zoneamento previsto no Plano Diretor. Em geral, podem ser erguidos prédios com até 14 pavimentos, já contabilizada a compra de índice permitida.
Carlos Barbosa: são permitidos até 5 andares em edificações situadas na área central e 6 em regiões periféricas (chamada de Área de Consolidação). Pavimentos abaixo do nível na rua não contam.
Garibaldi: podem ser construídos prédios com até 4 andares, sendo que cobertura e subsolo não contam como pavimentos.
Reportagem: Priscila Boeira
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