O ano de 2013 pode representar o início de um novo cenário para o setor da construção civil em Bento Gonçalves. Divulgados nesta semana, os resultados do 15º Censo Imobiliário apontam, como principal mudança nos números do ramo, a queda de 31% na comercialização de imóveis na cidade, na comparação com o ano passado. O total de vendas, que chegou a 1.820 em 2012, caiu para 1.253 neste ano. Desde 2003, segundo a Associação das Empresas de Construção Civil da Região dos Vinhedos (Ascon Vinhedos), responsável pelo levantamento, não se verificava redução nas negociações de espaços habitacionais e comerciais no município.
A pesquisa – que abrange o período de agosto de 2012 a julho deste ano – contempla empreendimentos com área superior a 500m², critério que identificou 139 imóveis em oferta no mercado ou já comercializados por 69 empresas diferentes. O estoque atual é de 1.478 unidades, 21,5% maior do que no ano anterior, quando era de 1.216.
Um dos fatores que influenciaram na redução dos índices de vendas foi a freada na aquisição de imóveis populares, especialmente os financiados pelo programa federal Minha Casa, Minha Vida. Em 2012, apartamentos de um e dois dormitórios dentro dessa faixa tiveram um giro de estoque médio que chegou a 82,3%, percentual que apresentou queda para 58,5%. No caso do restante das construções, a alteração foi um pouco mais sutil, caindo de 46,3% para 40,3%.
Realidade atual
Coordenador do Censo, Rafael Panazzollo explica que a coleta e a apuração dos dados duraram cerca de dois meses e meio. A participação considerada histórica de 90,5% dos associados é um dos aspectos que, na visão dele, dá credibilidade às estatísticas apresentadas pela Ascon. “É muito próximo da realidade, até porque o restante dos casos inclui obras que nem começaram, em que há somente o alvará, por exemplo”, destaca.
Bairros
O bairro Humaitá despontou como o que teve maior número de unidades vendidas, chegando a 112 das 192 oferecidas. Na sequência, vem o Borgo, com 108, e a Cidade Alta, com 97. Na outra ponta, em décimo na tabela, o São Francisco aparece com a comercialização de somente 29 das 164 disponibilizadas. Na proporção entre oferta e procura, porém, é o São João que tem a melhor colocação: todas as 45 unidades à disposição de compradores foram adquiridas ao longo do ano abrangido no relatório. O Botafogo foi o segundo nesse quesito, alcançando 86%.
Novo cenário
Na avaliação do presidente da Ascon, Diogo Parisotto, o novo mercado que começa a se desenhar ainda não traz alterações preocupantes, mas “serve como um sinal de alerta”. “Essa nova percepção ainda é muito delicada, as empresas precisarão de um pouco mais de tempo para assimilar. Mas era algo que esperávamos, tinha que acontecer. Por enquanto, é uma acomodação normal do mercado para poder se adequar”, analisa.
Para os próximos anos, Parisotto considera a possibilidade de que os construtores sintam a necessidade de explorar novos nichos de mercado, no qual os empreendimentos de alto padrão podem perder um pouco mais de espaço. “O caminho pode ser o dos imóveis menores, para tentar fazer girar mais. Acho que podemos pensar em um crescimento menor, mas constante, sem quedas. O crescimento que nós tivemos nos últimos cinco anos foi anormal”, pondera o presidente da Ascon.
Alterações no PD
A possibilidade de futuras alterações no Plano Diretor e nos zoneamentos estabelecidos no mapa da cidade, também voltou a ser levantada por Diogo Parisotto. No final de agosto, a Ascon apresentou um pacote de sugestões para a prefeitura, elencando modificações na legislação que permitiriam um maior adensamento populacional nos bairros. A principal seria o fim da limitação de altura nas edificações em todas as regiões da cidade. Os prédios mais altos, entretanto, teriam recuos maiores para regular a iluminação e ventilação do entorno. As exceções seriam as Zonas Especiais de Habitação Unifamiliar (ZEHU) de baixa densidade e o entorno da praça Achyles Mincarone, no bairro São Bento, que pertence à Zona Residencial (ZR2). “Se hoje podemos construir 14 andares em alguns locais, talvez tenhamos que em breve liberar para 20. Não há como expandir horizontalmente em Bento, temos muita limitação territorial”, conclui.
Dados de 2013
139 empreendimentos com unidades à venda, de 69 empresas diferentes
Estoque: 1.478 unidades (21,5% maior que em 2012)
Comercialização: 1.253 unidades (31% menor que o registrado em 2012)
Giro do estoque em faixas populares: 58,5% (23,8% menor que 2012)
Giro do estoque sem faixas populares: 40,3% (6% menor que 2012)
Bairros com mais vendas efetuadas: Humaitá (112 unidades), Borgo (108) e Cidade Alta (97)
Reportagem: Jorge Bronzato Jr.
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